主题：屋顶及外墙使用权的价值分析：肥肉抑或骨头？

屋顶及外墙使用权的价值分析：肥肉抑或骨头？ -------------------------------------------------------------------------------- http://www.fang.com 搜房网 2002-9-18 13:08:00 目前，深圳开发商在房地产买卖合同中都附加条款，约定屋顶及外墙使用权属于开发商所有。这个规定源于《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条之规定，“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。这个规定的合法性姑且不论；仅仅从实践来看，这个约定并没有太大的意义。 首先，屋顶及外墙的使用不得改变国土局的规划，所以，这个使用权的用途就非常有限了。 其次，屋顶及外墙的使用不得侵害业主利益，包括但不限于安全、通风、采光、美观等等；否则业主有权禁止其使用，开发商强行使用的，业主有权起诉要求拆除并赔偿损失。 再次，屋顶及外墙特别是屋顶，从物业管理的角度讲，开发商保留使用权，不管你是否使用，都应当交纳物业管理费，如果屋顶或者墙面渗水等，开发商还必须承担维修的责任。只是由于部门物业管理公司基本由开发商控制，都袒护开发商，再加上不懂有关法规规定，基本都没有涉及到这个层面。 最后，从业主利益方面看，屋顶及外墙使用权没有经济价值，任何一个业主都无法也无权使用，如果业主委员会成立后委托给物业管理公司经营或许有所收益，但是，在目前的物业管理状况中，这笔钱也都是被物业管理公司据为己有了，业主无法受益；如果仅仅担心开发商保留后肆意滥用侵害业主权益，如前所述，完全有条件制止。 综上所述，其实，这是一块骨头，目前却被开发商作为肥肉被争来抢去似乎有点可笑。 文/长江律师 责任编辑/